2008年三季度青岛房地产市场分析

核心提示：据仲量联行发布的三季度报告显示，尽管部分外国投资和保险公司已决定推迟进入青岛市场的计划，但青岛整体房地产市场未受巨大影响。

　　 据仲量联行发布的三季度报告显示，尽管部分外国投资和保险公司已决定推迟进入青岛市场的计划，但青岛整体房地产市场未受巨大影响。三季度，青岛甲级写字楼没有新增供应投入市场，与此同时，租户数量并未出现显著的变化，租金水平也未出现急剧的波动。本季度，受奥运会的影响，豪华住宅的销量与上一季度相比更为活跃。

　　写字楼

　　2008年第三季度，青岛本地甲级写字楼市场继续保持低迷。受全球经济形势恶化、众多跨国公司推迟其在青岛扩张计划的影响。市场吸纳量的减缓，使得整个写字楼市场的平均空置率较上季度上涨2.9个百分点，涨至20.4%。由于空置率上扬，租户与业主的协商空间更大，导致本季度租金报价与上季度相比基本持平。不过，鉴于青岛在中国电子行业中的重要地位，本季度有部分电子零部件公司在青岛新设立了办事处。青岛港对航运公司仍然具有很大的吸引力，部分航运公司已开始将其办公室从现有的乙级写字楼迁至甲级写字楼。本季度青岛甲级写字楼的平均租金为120元/每平方米/每月，平均售价仍保持在17333元/平方米。

　　仲量联行青岛董事总经理柳杰毅（Jeff Weidenborner）指出：“和全国的平均水平相比，青岛本地优质甲级写字楼的空置率仍然相对较低，并且这些空置的写字楼绝大部分是散售物业。随着明年初青岛首个单一产权的甲级写字楼——香格里拉中心写字楼的竣工，租户将首次在青岛获得从单一的专业业主手中租赁优质写字楼空间的机会，预计今后青岛的甲级写字楼的质量也将不断提升。”

　　豪华住宅市场

　　本季度青岛豪华住宅项目的平均售价达到15730元/平方米。受奥运会的带动，青岛东路9号和柏丽澜庭豪华住宅项目的交易比上季度更为活跃。豪华公寓的平均租金环比增长2.8%，涨至51.4元/平方米/月。来自青岛以外的投资者，尤其是淄博、东营、烟台和其它周边城市的投资者购买量日益增加。来自这些城市的投资者拥有很强的购买力，其行车距离均在几小时内。随着近年来青岛经济的发展，加之其商品和服务范围的不断扩大以及这里宜人的气候条件，吸引了很多投资者来青岛居住和生活。外籍人士，尤其是韩国人，正成为该市场日益重要的购买人群，但他们绝大部分都居住在青岛北部的城阳区。

　　工业地产市场

　　与中国国内的其他主要工业城市一样，本季度青岛的制造和贸易出口行业也小幅下跌。部分制造和物流行业的外资公司已开始缩减规模和出售现有地产，从而造成整体市场的供过于求。

　　第三季度末，青岛保税区及前湾港南港区部分区域正式宣布升级为青岛保税港区，该区主要包括前湾港南港区若干泊位，青岛保税区以及青岛招商局，保税物流园区（包括招商局码头），共占地面积9.72平方公里。一期将于2009年底封关验收。预计工业地产业主今后会对该地区的地产物业存在很大需求，从而使该地区的市场保持平稳，并未受到近来整个市场波动的影响。

　　其他一些主要的投资包括物流行业的一项大的投资——中远集团在青岛高新区环海新材料产业团地投资建立的物流中心在年底前竣工。在研发和IT服务行业，一家著名的美国跨国公司已和本地一家开发商组建合资企业，将参与该地区的一个大型研发和服务中心开发项目。

　　商铺市场

　　2008年第三季度，青岛优质商铺市场的有效租金为465元/平方米/月。受租金持续上扬以及青岛市中心新增供应有限的带动，本季度优质商铺的平均售价上涨至54681元/平方米，平均空置率仍保持在2%。奥运帆船比赛提高了青岛的知名度，也给这里的零售市场带来了积极的影响。一些著名奢侈品品牌继续在青岛市场进行扩张。预计今后青岛主要地区优质商铺的租金水平将长期保持平稳。随着新增供应投入市场，今后开发商在租赁方面将面临略微困难的一段时期。尽管香港中路是青岛高档购物中心集中的地区，但商铺租金水平最高的却是台东商业步行街。

　　投资市场

　　迪拜世界集团利曼斯（Limitless）有限公司及其香港分公司近日以43亿元人民币的价格竞得青岛小麦岛的开发权。该项目是迪拜世界集团在中国投资的首个房地产项目，预计明年开工，五年内建成。利曼斯有限公司曾承建了著名的七星级酒店伯瓷酒店，此次竞得小麦岛的建设开发权，计划将其打造成一个包括购物中心、大型剧院、度假村和一家七星级酒店在内的高级综合项目，总投资大约5亿美元。