我国老旧厂房改造行业发展情况：政策带来红利北京朝阳区成先行区域

2020-10-20 01:50

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随着社会不断发展，我国很多城市进入了后工业化时代，大批老旧工业厂房、仓储用房及相关工业设施也面临着淘汰可能。而老旧厂房见证了我国近现代工业发展，是新时期文化艺术、科技创新、休闲消费等新经济行为的重要空间载体，同时也是城市的“文化富矿”和“金山银山”。由此保护利用好老旧厂房，充分挖掘其文化内涵和再生价值，成为了发展必要。

政策带来改造红利。例如建设部发布《关于加强对城市优秀近现代建筑规划保护工作的指导意见》，提出对“曾经作为城市优秀传统文化载体的建筑物”加强保护。国家发展改革委等多家部委联合印发《推动老工业城市工业遗产保护利用实施方案》的通知，提出探索老工业城市转型发展新路径，以文化振兴带动老工业城市全面振兴。

我国部分关于老旧厂房改造相关政策

部门	政策文件	主要内容
建设部	《关于加强对城市优秀近现代建筑规划保护工作的指导意见》	提出对“曾经作为城市优秀传统文化载体的建筑物”加强保护。
国家文物局	《关于加强工业遗产保护的通知》	认真借鉴国内外有关方面开展工业遗产保护的经验，结合当地情况，加强科学研究，在编制文物保护规划时注重增加工业遗产保护内容，并将其纳入城市总体规划。密切关注当地经济发展中的工业遗产保护，主动与有关部门研究提出改进和完善城市建设工程中工业遗产保护工作的意见和措施，逐步形成完善、科学、有效的保护管理体系。
工信部	《国家工业遗产管理暂行办法》	加强对国家工业遗产的宣传报道和传播推广，综合利用互联网、大数据、云计算等高科技手段，开展工业文艺作品创作、展览、科普和爱国主义教育等活动，弘扬工匠精神、劳模精神和企业家精神，促进工业文化繁荣发展。
国务院办公厅	《关于推进老工业区搬迁改造的指导意见》	科学编制搬迁改造实施方案；推进企业搬迁改造；合理选择搬迁企业承接地；培育发展新产业；完善城市基础设施和公共服务设施；治理修复生态环境；推进城区老工业区棚户区改造；加强工业遗产保护再利用。
发改委	《关于支持老工业城市和资源型城市产业转型升级的实施意见》	意见强调，改造提升“老字号”，深度开发“原字号”，培育壮大“新字号”，力争用10年左右时间，构建特色鲜明的现代产业集群，再造产业竞争新优势。
国家发展改革委等多家部委	《推动老工业城市工业遗产保护利用实施方案》	提出探索老工业城市转型发展新路径，以文化振兴带动老工业城市全面振兴。
全国老旧厂房保护利用与城市文化发展联盟	《全国老旧厂房保护利用的政策汇编》	内容包括国家层面及北京、上海、广州和杭州为代表的区域政策，共141条，涵盖遗产保护、产业利用等多个方面。
国务院	《关于加快发展流通促进商业消费的意见》	推动传统流通企业创新转型升级，鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体。

资料来源：公开资料整理

除了国家层面上，各地方政府亿也相继出台相关政策，推动老旧厂房改造。例如上海市发布的《上海市城市更新实施办法》，指出该办法适用于上海市建成区中按照市政府规定程序认定的城市更新地区。已经市政府认定的旧区改造、工业用地转型、城中村改造的地区，按照相关规定执行。

我国部分城市关于老旧厂房改造相关政策

城市	政策文件	主要内容
上海市	《上海市城市更新实施办法》	适用于本市建成区中按照市政府规定程序认定的城市更新地区。已经市政府认定的旧区改造、工业用地转型、城中村改造的地区，按照相关规定执行。
北京市	《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》	提出北京将挖掘老旧厂房空间资源，承载公共文化服务功能，创新发展文化创意产业。这是北京首个保护利用老旧厂房的专项政策。
北京市	《保护利用老旧厂房拓展文化空间项目管理办法（试行）》	全国率先打通老旧厂房转型文化空间政策“最后一公里”。
中山市	《关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》	多措并举盘活低效“三旧”用地。一是创新通过签订搬迁补偿协议和协议出让组合政策，鼓励单一主体实施归宗改造。二是对2009年前建成使用至今，地上建筑物（构筑物）基底面积达到用地面积三分之一的用地，允许其按规定实施“三旧”改造，视为非闲置土地，促进解决历史建设遗留问题。三是结合我市新型产业用地政策导向，支持旧厂房用地（工业用地）按规定改造为新型产业用地。四是保障与建筑耐久年限相匹配的土地使用期限。
广州	《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》	广州将在三年内推进以中心城区为重点的83条城中村改造，各村在1公里范围内均已建设或规划地铁站，以实现“村村通地铁”的目标。力争到2023年底前，33条已批复改造实施方案的城中村基本完成回迁安置房建设；其余50条城中村回迁安置房开工建设。

资料来源：公开资料整理

我国工业遗产的保护和老旧厂房的改造最早从北京、上海、杭州、成都、重庆、深圳等一二线城市开始，目前已经向三四线城市延伸，成为各地区产业调整转型升级的一个重要环节。

以先行区域北京朝阳区为例，已形成了“5544”的老旧厂房保护利用与城市文化发展的朝阳实践经验，即：科学把握“5大关系”，着力实施“5大举措”，示范推广“4种模式”，全力推进“4大转变”，为全国老旧厂房改造转型发展文创园区提供了有益探索和经验借鉴。

朝阳探索工业遗存转型4种模式

资料来源：公开资料整理

目前我国部分老旧厂房改造情况

地区	改造相关情况
上海市杨浦区	2014年，上海市政府出台相关政策，鼓励社会力量通过整合和改造企业厂房、商业设施和其他可用社会资源兴办养老机构。在这一背景下，杨浦区政府明确良友集团所属8个地块后续合作处置方案，将福利院所在的民治路15号地块明确用于养老设施建设，并由良友集团于2015年起投资建设，建成后交杨浦区民政局承租运营。目前建成的74家养老机构中，30%是利用老厂房改造而成。
北京	截至2019年9月，全市各区共梳理出老旧厂房资源774处，总占地面积约3227万平方米，其中，城六区老旧厂房248处，占地面积约1943万平方米，占全市老旧厂房总占地面积的60%左右。
北京朝阳区	老旧厂房资源丰富，文化企业聚集，老旧厂房转型利用的文创园区成为文化产业发展的重要载体。截至目前，朝阳区改造利用老旧厂房超过300万平方米，由老旧厂房升级利用的文创园区六十余个。
太原	1、太化厂区总占地面积约2600亩，内部建筑面积20万平方米，走廊管线2.7公里。这里始建于1958年，是我国“一五”期间由前苏联援建的156个重点工业项目之一。2011年，太化股份合成氨分公司作为山西省首家去产能的大型化工企业，停产转型。其原址是世界上唯一一个将厂房、设备等整体完整保存的废旧化工厂。 2016年开园，园区首批入驻企业达26家，并有10余家企业预计入园。动漫主题文化创业园区占地6万平方米，可同时为70—80家小微企业提供创业服务指导。
太原	2、老站1907坐落于太原市万百林区千峰南路19号，占地面积三万平米，总建筑面积约四万平米，2014年1月，由万柏林区政府招商引资入驻。以百十年正太铁路太原府站文化记忆为叙事起点，以近现代工业元素风貌特征，以城市记忆文化挖掘，展现，互动为运营特色，集文化，旅游，运动，商业为一体的现代特色文化街区。
昆明	1、昆明 M60 文创园：1949 年，昆明蓄电池厂建成，共有30 多个车间，主要生产汽车、拖拉机、船舶等使用的蓄电池，后因市场及各种因素的影响而关闭。2014 年8 月开始整体规划及创意改造，2015 年开园，2016 年被评为省级文创园区，2018 年，店铺入驻率达100%。园区内有统一的风格规划，每家店铺的室外装修及装饰都要经过运营方的审核方可进行。
昆明	2、昆明 1958 创意园：1958 创意园的前身是昆明市煤机厂，始建于上世纪 50 年代，至今已有 60 多年的历史，是国家机械委和中国统配煤矿总公司的大型重点企业，2007 年煤机厂在市场经济的涤荡下宣布破产。2015 年12 月，附着厚重尘埃的老厂房摇身变为“昆明1958 创意园”，成为了一个集文化创意、体育、娱乐、餐饮等配套服务为一体的综合性文化产业园区。园区现已入驻商户100 余家，业态分门别类，大致分为文化创意、运动休闲、餐饮娱乐三大类，涉及面较广，许多园内个性品牌一时也成为了网红打卡地。

资料来源：公开资料整理

但目前全国许多城市的老旧厂房改造都面临着城市发展带来的新要求、新变化和新问题，如何充分挖掘城市存量空间资源的文化内涵和再生价值，促进城市中的老旧厂房转型再利用，种种现实问题成了行业亟待破解的难题。

此外联盟在促进老旧厂房保护利用、推动城市文化发展方面起到了重要的作用。据了解，联盟全称是全国老旧厂房保护利用与城市文化发展联盟，成立于2018年8月18日，历经两年发展，目前联盟成员单位覆盖全国18个省区市，25个城市城区，共计110家园区。联盟已成为城市老旧厂房保护利用交流和合作的“大平台”。预计下一步将集聚更多文化、资本、人才、技术、智库等优势资源，促进联盟内外的资源对接和项目合作，推动相关政策、服务体系和发展模式创新，在推动全国老旧厂房保护利用与传承创新发展、促进城市更新等方面发挥示范带动作用。

联盟在促进老旧厂房保护利用，推动城市文化发展方面发挥作用，主要体现在三方面