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我国长租公寓行业现状及驱动力分析 四大有利因素进一步夯实产业发展基础

字体大小: 2021-10-14 16:22

中国报告网提示:长租公寓一共有两个维度,四种模式,即:重资产集中式、重资产分散式、轻资产集中式和轻资产分散式。然而在实际上,几乎不存在重资产分散式的长租公寓。

       长租公寓一共有两个维度,四种模式,即:重资产集中式、重资产分散式、轻资产集中式和轻资产分散式。然而在实际上,几乎不存在重资产分散式的长租公寓。

租赁市场划分及长租公寓定义
数据来源:观研天下整理

       随着国内长租公寓市场逐渐成熟,其空置风险将更低、资产表现也将更趋于稳定。同时,受人口结构变化、购房门槛、政策支持和资本的助力,我国长租公寓行业发展基础进一步夯实。

       1.人口流动增长

        根据观研报告网发布的《2021年中国长租公寓市场分析报告-行业深度分析与投资前景预测》显示。租赁市场的需求跟流动人口的数量息息相关,截止至2020年,我国的流动人口数目为2.33亿人。根据国家卫健委数据,2017年,在当前流入地拥有住房的流动人口占比仅有29%。若以2017年流动人口中租房人口占比计算,2020年我国有租房需求的人口将达到1.66亿人,市场有很大的发展空间。

2011-2020年我国流动人口数量统计情况
数据来源:观研天下整理

       此外,结婚率下降以及生育养育成本过高带来的单身独居人口上升也将推动长租公寓需求增长。根据数据显示,截止2018年,全国单身独居人口数量达到7700万人,预计2021年将达到9200万人。

2018-2021年我国单身独居人口数量情况
数据来源:观研天下整理

       2.购房门槛

       大城市的高房价和日趋严格的购房限制使租房成为年轻人更灵活、更经济的选择。在大城市的高房价方面,2020年上海、深圳两座城市房价收入比高于30,杭州、北京的房价收人比超过20,苏州、成都、南京、东莞、广州、西安、郑州等城市房价收入比也已超过15。

       在购房限制方面,我国一、二线城市限购限贷政策不断收紧,尤其是一线城市基本上要求有社保缴纳年限,并且贷款首付比例提高,这使得大量未满足购房条件的潜在购房者将通过房屋租赁的方式来解决住房需求。由此,长租公寓可以快速解决居民住房问题,尤其是单价较高的一二线城市。

2021年重点城市购房要求

城市

首付比例*(首套)

首付比例*(二套)**

非户籍人口限购套数

非户籍人口购房需缴社保年限

北京

30%

70%

1

连续5

上海

35%

70%

1

连续5

广州

30%

70%

1

连续5

深圳

30%

80%

1

连续5

杭州

30%

60%

1

连续4

数据来源:观研天下整理

       3.政策加持

       为更好应对住房供需的结构性矛盾,中央政府提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,同时在2021年,租赁住房市场又迎来新的政策加持,包括对租赁企业向个人出租住房减征增值税及房产税,将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点行业,2022专项债投向租赁住房领域。

       近年来,国家积极鼓励包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展,出台了一系列支持性政策,包括土地供给、税收优惠和金融支持等,同时也加强了市场规范和管理。

2021年国家层面关于支持长租公寓行业发展相关政策汇总

颁布部门

要点

国务院

人口净流入的大城市等,可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房,允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房

101日起,住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法,按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房,减按4%税率征收房产税。针对租赁企业的减税,力度相对大,对于实际拉动作用具有较强支持性

国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。提出小户型、科学租金定价,加快发展保障性租赁住房。通过政府给予的优惠政策,为市场主体注入新动力,或将调动实体企业主动提供及出让自持房源,多渠道补充市场供应,由政府推动住房保障,转变为政府、企业和社会力量共同促进

发布《全国深化“放管服”改革着力培育和激发市场主体活力电视电话会议重点任务分工方案》明确了五方面25项重点任务。要增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。通过降低租赁住房税负,缓解住房矛盾,逐步提高保障水平,织密织牢社会保障“安全网”

住建部

住建部有关负责人表示,我国住房保障体系完成顶层设计,明确包含了三种住房:①公租房②保障性租赁住房③共有产权住房。集中式租赁住房首次明确适用工程建设标准,将在工程建设标准方面为集中式租赁住房设计、施工、验收等提供依据。住建部首次明确集中式租赁住房建设标准,有效解决了由于国家标准不明确,地方相关部门缺乏审批依据或对审批的把握尺度不一的问题

严控城市更新大拆大建,确保住房租赁市场供需平稳。避免大拆大建导致住房租赁市场供需失衡,加剧新市民、低收入困难群众租房困难,同时对租金涨幅做出硬性要求,住房租金年度涨幅不超过5%

全国首单公共租赁住房类REITs产品——“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”成功发行,本次专项计划优先级证券评级为AAA,期限18年,发行规模4亿元。该专项计划发行时获得银行、公募基金等投资人踊跃认购。本期产品优先级票面利率3.35%,创今年以来不动产资产证券化产品新低,创公租房资产证券化产品有史以来最低

数据来源:观研天下整理

       地方层面各地监管工作也在持续推进,着力构建超大城市租赁宜居生活。2021年作为“十四五”的开局之年,各重点城市如上海、北京、深圳相继发布“十四五”期间租赁住房供应规划。

2021年地方层面关于支持长租公寓行业发展相关政策汇总

省市名称

相关政策要点

深圳

单次收取租金超3个月、押金超1个月,纳入资金监管。通过规范住房租赁企业经营,维护住房租赁当事人合法权益

深圳开展出租屋分级分类管理,鼓励城中村规模化租赁。提出逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。推动土地供应向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。持续整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控

北京

进一步明确了改建工作总体要求、改建标准和改建程序等。鼓励宿舍型租赁住房改建项目业态混合兼容,同一项目内可兼容多种功能,租赁住房、研发、办公、商业等用途可混合利用,促进产业融合和新业态发展

拟规定共有产权房可用于出租,租赁期限不超过3年,建立服务平台并形成“闭环管理”,并允许委托房地产经纪机构代理。有利于优化共有产权房的出租管理,规范了共有产权房的出租条件、流程及要求

发布《通知》规定,自今年81日起,《北京市住房租赁合同》成为必备项,同时,申请人住房租赁登记备案后,无须提交在京有合法稳定住所的纸质证明材料。解决房屋出租人签订的租赁合同文本不规范的问题,保障租赁主体人的合法权益,同时也促进租赁交易的正规化,并提高租赁安全性。租赁双方依规办理住房租赁登记备案通过后,可简化市场租房补贴领取手续

《北京住房和城乡建设发展白皮书(2021)》提出,2021年,北京要优化住房保障分配机制,优先保障特殊困难家庭,重视解决新市民、青年人特别是从事城市运行基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题,不断提高保障房运营管理水平。同时,北京还要规范和发展住房租赁市场,增加保障性租赁住房有效供给,推动集体土地租赁住房建设,推进存量商业、办公、厂房等建筑改造为宿舍型或公寓型租赁住房

北京市住房和城乡建设委员会最新发布《关于加强公共租赁住房资格复核及分配管理的通知》明确提出,对北京市公租房资格实行动态管理、精准保障;多子女轮候家庭可优先配租,北京成为全国首个在公租房配租中落实三孩生育政策的城市

上海

五大新城建设配套政策已形成初步方案。建设“独立的综合性节点城市”,本轮“新城发力”强调聚焦重点,要求集中成片开发,实现“开发一片、成熟一片、带动一片”,避免“四面开花”。各区的资金、土地等资源要素和各类支持政策,要集中要新城倾斜聚焦,体现新城建设的集聚度显示度,更有利于吸引人才向五大新城涌入,形成租赁需求外移

“上海REITs 20条”发布,包括设立专项资金、支持上交所开展业务、支持公募基金管理人开展业务、扩大产品投资者、发展专业服务、加强配套政策支持等六个方面20条政策措施

房管局要求2020年底前签订土地出让合同的新建租赁住房项目原则上须在2021年内开工。据统计,上海2020年前出让租赁用地共115幅,目前已开工占比约70%,政策压力下,下半年或有大批租赁用地集中开工

临港新片区发布了保障性住房三年行动计划(2021-2023),提出近三年内计划新增建设各类型保障性住房不低于62700套,供应各类型保障性住房不低于33500套。其中,通过配建和转换等方式筹集公共租赁房约7500套,公共租赁房约1100套。计划新增建设自持租赁房约20000套,新增供应自持租赁房约1300套。在单位宿舍型租赁房(蓝领公寓)方面,计划新增建设、改建单位宿舍型租赁房约4500套或床位约13500张,新增供应单位宿舍型租赁房约3100套或床位约9300张。计划新增建设“先租后售”公租房约16000套,新增供应“先租后售”公租房约9150套。另外,提供灵活的、可租可售的共有产权保障性住房

上海市公积金管理中心发布“本市住房公积金提高无房租赁月提取限额,积极支持租赁市场发展”通知,将加大住房公积金对缴存职工租房支持力度,无论是保障性还是市场化租赁住房,在承租人缴付租金时,均可提取住房公积金。市场性租赁住房“限额提取”自今年86日起,每户家庭最高月提取限额从原来的2000元提高至2500元,加大住房公积金助推租赁市场发展

临港新片区“十四五”规划提出,完善租购并举的住房体系,注重职住平衡,加大住房供应力度;到2025年,累计新增规划住房建筑总量约1600万平方米,累计新增各类住房约20万套。加快先租后售公租房、公共租赁住房、共有产权房、征收安置住房“四位一体”住房保障体系建设

数据来源:观研天下整理

       4.多元化资本入局,长租公寓产业布局扩大

       观研报告网发布的资料显示,同时,在政策鼓励下中国长租公寓市场在2017-2018年迎来投资热潮。不过,2019年,受到行业负面影响,企业放慢扩张步伐,资本介人更加审慎。2020年,在疫情影响下,全球主权基金、养老基金和其他投资机构的主流投资策略中对于另类资产,尤其是长租公寓市场的关注度明显上升。近期,华为、小米、保利、路劲·隽寓、贝壳找房等企业开始建设配套用房、长租公寓等建设。

2021年我国主要企业对长租公寓相关项目建设动态(一)

企业名称

动态

华为

华为青浦研发中心项目位于青浦区金泽镇,建设集企业办公、研发中试、技术孵化、生产服务和配套居住为一体的复合型产业社区,将于6月全面动工,计划三年内建成。该项目将分为两个区块:一是华为研发中心,主要用于科研、办公及配套设施,预计将导入3万名科技研发人才。二是华为人才公寓,位于朱家角镇复兴路以西,将用于解决华为员工的住房问题。预新建197-9层中高层住宅,23-5层配套公建及其他6栋市政配套用房、门卫,1个独立地下车库。小区总户数882户,户型配比分为60748494104125㎡六个面积段。目前已有多个大厂将其地块多将作为企业员工宿舍,建成后可能对外寻求合作。

小米

小米斥资7亿元成立的公寓管理公司,其实就是小米员工的公寓,之所以成立公寓管理公司,主要是为了减轻小米员工的租房难、租房远和租房贵的压力,从而增强员工幸福感的一个举措。小米斥资7亿元打造员工公寓,不仅看出小米对于员工的关怀力度,还有背后想要进军住房租赁的决心

大华

大华享寓@朗香瑧园上大路社区即将开业,项目位于宝山区上大路65弄,属于朗香瑧园自持部分。大华享寓以自持房源为业务核心,旗下多个社区项目将陆续开业

中骏

浦东新区三林镇杨思社区Z000602单元11-04地块交易成功,由中骏集团以5.68亿元竞得,该地块为商业用地,占地面积22948㎡,容积率1.5,据悉将由方隅公寓打造纯租赁高端公寓

保利

保利公寓N+品牌旗下布局中高端市场的全新产品线NPUB首店——杭州保利NPUB钱江新城联合社区,将在6月底开业。项目为杭州保利滨江上品自持部分,位于上城区银鼓路与甬江路交叉口,有阳光一居室(40㎡)、阳光舒适两居室(78㎡)和现代轻奢两居室(78㎡)3种户型,租金5300/月起,NPUB是保利旗下首个中高端产品

万科

万科宣布将近年来开展的非开发业务纳入跟投范围。万科形成了8BU(业务单元)组成的新业务矩阵:括印力BU、物流 BU、长租公寓BU、海外 BU、酒店与度假BU、梅沙教育BU 及食品 BU。目前万科的长租公寓业务收入占比较低,短期内,长租公寓的跟投机制不会对少数股东权益造成太大影响

与上海签署战略合作框架协,在城市更新、住房租赁等多方面深入合作。根据协议,双方将抓住上海深化建设“五个中心”、发展“五型经济”和建设“五个新城”的契机,在“未来城市”旗舰项目建设、“物业城市”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑科技应用等方面深入合作,实现互利共赢

发布2021年半年度报告,万科旗下青年公寓品牌“泊寓”,截至6月底,泊寓保持了国内集中式公寓规模全国第一,已布局33个城市,开业14.8万间,已开业项目整体出租率达95%。上半年,泊寓实现营业收入13.2亿元,同比增长25.6%,新开业房间6000间。泊寓已为多个城市提供超过3万间人才房;同时,泊寓的万村业务目前已开业6.4万间,租金水平较普通城市泊寓低近四成,整体出租率为95%;泊寓也为企业提供一站式服务,已累计为166家知名企业、近3.5万名员工提供租赁住所,所服务企业覆盖金融、科技、制造、建筑等行业

数据来源:观研天下整理

2021年我国主要企业对长租公寓相关项目建设动态(二)

企业名称

动态

金地

金地(集团)股份有限公司2021年公开发行住房租赁专项公司债券获上交所受理,该债券拟发行金额50亿元

魔方公寓

上海华谊集团联合魔方共同推出的国企存量“非改居”项目——谊·魔方公寓上海吴泾华师大店于76日宣布正式开业,该项目也是闵行首批“非改居”项目之一。双方通过出资共同成立了合资公司——上海谊魔方公寓管理有限公司,双方各持股50%,共同投资装修了这一项目

贝壳找房

与圣都家装达成协议,将收购圣都家居装饰有限公司100%的股权。圣都家居装饰有限公司始创于2002年,主营业务为整装模式的家庭装修服务,目前业务已覆盖全国7/直辖市。该交易预计将于2022年上半年全部交割完成。在此之前,贝壳找房以交易服务的数字化建设为杠杆,进而推进居住服务产业数字化、智能化,目前已为3亿中国家庭提供包括二手房、新房、租赁、装修等居住服务。

新黄浦

714日,新黄浦租赁业务官微筑梦城租赁公寓消息,筑梦城·梅陇国际社区即将全面结构封顶,同时,样板间装修已全部完成,正在细节层面进—步优化调整中。据悉,新黄浦筑梦城·梅陇国际社区样板间将开放四种户型:A户型(Studio)B户型(Studio)C户型(一室一厅)E户型(二室二厅),展示“酷雅时尚”、“伊莲娜ins”、“北欧牧风”三种不同的设计风格

路劲·隽寓

上海嘉定区安亭镇在轨交11号线站点边推出了798套高品质人才公寓,该项目整体建筑面积近3万平方米,占地约45亩,一共有3栋楼,还有340个地下停车位,户型有25平方米一室户,37平方米一室户,45平方米一室户,64平方米两居室等6种。客群主要面向18-48岁人群,优先考虑具有全日制大学专科以上学历,或者在嘉定区事业单位,行政机关,大型企业工作的青年人才,租金1600-3500/

乐乎

8月的10天内,已新开业超600间,共3家新店,其中杭州一家,北京两家。2021年半年度数据,目前乐乎是北京房量及门店数量最多的集中式公寓运营服务企业,北京共17483间,81家门店,全国已超过60000间管理房源

绿地香港

新进长租公寓领域,目标5年内10万间。菁舍在产品定位上细分为高端产品和中低端产品,定位上主要集中于一线城市和新一线城市。在一线城市,菁舍计划在上海、广州、深圳、北京每个城市布局1.5-2万间,共计6-8万间。在新一线城市,菁舍主要布局杭州、南京、苏州等,每个城市2000-4000间,计划布局2-4万间

龙湖

冠寓中期收入约7.39亿元出租率85.3%报告期内,投资业务收入33.6亿元,同比增长30.4%。其中租赁住房收入占比21.8%,商场业务收入占比77.4%。截至报告期末,龙湖冠寓已开业7.9万间,整体出租率85.3%,其中开业超6个月项目出租率为88.6%

数据来源:观研天下整理(WYD)

       行业分析报告是决策者了解行业信息、掌握行业现状、判断行业趋势的重要参考依据。随着国内外经济形势调整,未来我国各行业的发展都将进入新阶段,决策和判断也需要更加谨慎。在信息时代中谁掌握更多的行业信息,谁将在未来竞争和发展中处于更有利的位置。


中国报告网提示:长租公寓一共有两个维度,四种模式,即:重资产集中式、重资产分散式、轻资产集中式和轻资产分散式。然而在实际上,几乎不存在重资产分散式的长租公寓。

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