预售制 房地产 迅速发展 最近关于房地产行业取消预售制的传闻越来越多,各方说法也都蜂拥而至。商品房预售制度也称“期房买卖制度”,起

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预售制下房地产迅速发展,短期内制度不会剧变

字体大小: 2018-10-11 14:25  来源:中国报告网

中国报告网提示: 最近关于房地产行业取消预售制的传闻越来越多,各方说法也都蜂拥而至。商品房预售制度也称“期房买卖制度”,起

          最近关于房地产行业取消预售制的传闻越来越多,各方说法也都蜂拥而至。商品房预售制度也称“期房买卖制度”,起源于上个世纪50年代的香港,彼时的香港在二战之后面对大量的人口流入叠加经济的快速发展对商业楼宇和住宅的需求急剧增长,在这样的背景下,霍英东成立的立信置业有限公司一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”并倡导分期付款。随后香港政府于1956年出台了《预售楼花同意书》,正式在法律层面确立和规范了楼花预售制度。

          参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场运营态势与发展趋势预测

我国商品房预售制演变
 
资料来源:住房建设委

          当前预售制度已成为国内商品房销售的最主要方式,根据各地方房管局上报国家统计局的数据显示:全国商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重由2005年的63%提升至84%,其中40大中城市期房销售面积占比始终维持在80%以上。

商品房预售制的优劣对比
 
资料来源:住房建设委

          网上流传的广东省房协文件中就提到,预售制度存在的风险包括:1、资金链断裂导致的工程烂尾;2、导致市场乱象;3、交易不公平;4、房屋面积管理职能难以厘清;5、不平衡发展和低效率竞争。2017年,广东全省资金链断裂类矛盾总数61宗,其中2016年转存数28宗,2017年新增数33宗,已化解44宗,结余17宗,矛盾化解率72.1%。总而言之,管理风险、消费风险、社会风险、金融风险等,是预售制高杠杆效应所付出的成本。

网传广东省房协文件中所提到的预售制带来的风险
 
资料来源:住房建设委

          预售制设计的思路是通过帮助房企降低杠杆成本,加速其资金回笼用于项目的再投资,从而达到加速住房供应的目的。若推行现售制,对房企的不利影响在于:

          1、零成本的预收款消失,若维持原先杠杆水平,则需用有息负债代替,杠杆成本上升,经营风险亦相应上升;若降低杠杆水平,则规模增速受到制约,无法享受上行周期因加杠杆带来的好处;

          2、相较于2年左右的建设周期,预售制下资金回笼周期可以压缩至1年甚至更短,极大地加快了房企的资金周转,若推行现售制,资金回笼周期则会延长至较建设周期更长的时段,资金周转风险也相应增大。

          根据A股96家上市房企披露的数据,预收账款(包括新会计准则下的合同负债科目)占总负债比重近五年来稳定在27%-30%之间,占总资产比重在20%-25%之间,若这部分完全由有息负债代替,则房企的杠杆成本势必明显提升。

A股上市放弃预收账款(包括合同负债)占负债、资产比重
 
资料来源:中国报告网整理

          中国商品房预售制度诞生于一个特殊的时点,是我国商品房市场化改革的重要设计之一,不可磨灭其在过去解决我国房地产市场供需结构中的重要作用,但是随着我国商品房供给逐步跟上,未来逐步改变预售制度这样的杠杆政策是可以理解的,但是在短期内取消预售制度的可能性或者说基础并不具备。

          首先是金融端,年初以来房企融资渠道已经从2016年以来持续收紧,房企到位资金的增速在今年出现3年来第一次负增长,如果一刀切取消预售,意味着房企20-30%左右的资金来源将出现空白,资金链断裂以及由此带来的系统性风险不可轻视。

          其次是供给端,近两年以来,全国城市尤其三四线城市在去库存思路下效果明显,截至到2018年8月,全国商品房待售面积同比下降14%,相比于2016年初的高点已下降25%,以80个大中城市可售库存口径,商品住宅可售面积较2015年初的最高点下降30%。在这种环境下,预售制的突然取消意味着原本今年入市的房屋将推后1-2年以上,供给“休克”的风险将使得当前原本就脆弱的供需结构变得恶化,也和“遏制房价上涨”思路不符。

资料来源:住房建设委,观研天下整理(YM) 


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