房地产降温趋势明显 政策影响有限 过去十年,中国楼市受经济环境和政策影响,呈现短周期的波动。不过这两年,所谓的“金九银十”被淡化,九、十月

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房地产降温趋势明显,政策影响有限

字体大小: 2018-10-10 11:28  来源:中国报告网

中国报告网提示: 过去十年,中国楼市受经济环境和政策影响,呈现短周期的波动。不过这两年,所谓的“金九银十”被淡化,九、十月

          过去十年,中国楼市受经济环境和政策影响,呈现短周期的波动。不过这两年,所谓的“金九银十”被淡化,九、十月份不一定是楼市最热的时候,“金九银十”反而有可能行情冷淡。

          参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场运营态势与发展趋势预测

          今年的秋季,无论是购房者、房产中介还是开发商,都多少感受到了市场的凉意。在国庆假期,多名中介反映看房的情况与平常没有区别,并未出现购房者利用假期大规模看房的现象。

          国庆期间多地传出疑似因楼盘降价而引发的纠纷事件。据了解,杭州相关楼盘的纠纷仅为个案,开发商调整了部分房源的价格且同意退房。

          整体来看,由于目前一二线城市大多实施了新房限价制度,普遍存在一二手房价格倒挂情况,在目前的市场环境下,一手房住宅仍有价格优势。

          不过房地产分析人士同时指出,2018年楼市逐渐出现了冲高回落的迹象,而近来大量房企都进入促销优惠期,加快回款节奏。这种情况下,打折、降价现象很可能从个案由点到线到面扩散。房企将会在运用促销手段加快销售和控制风险之间谨慎平衡。

2018年9月某周样本城市成交量
 
资料来源:中国报告网整理

          政策上:(1)长假前后行业政策方面维持相对平稳,未出台以往年份“930”级别的新政,影响较大的取消预售传闻短期内对房企现金流基本无影响,但若未来推出,房企负债“无息变有息”将对行业产生深刻影响。(2)货币政策方面,10月7日央行宣布降准1个百分点,释放增量资金约7500亿元。从以往经验看,降准与楼市有较为明显的正相关性,但我们认为本次降准对房地产的影响不宜过分期待。原因是以往货币放松多数有调控政策放松的影响,而本次货币放松的同时调控政策持续高压,因此降准对于地产的影响仍然有待观察。

          销售回笼和市场融资是房地产企业的主要资金来源,也是赖以生存的血液。在2018年年初开始收紧房企融资的政策背景下,如果连现金流稳健的万科都感受到回款的滞缓、去化的压力,不难想象一些中小房企的资金链是何种境况。事实上,今年恒盛地产被爆违约后,天房集团、华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金链问题遭到交易所问询。

          2018年,热点城市土地溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。2018年1-7月,全国流拍土地接近800宗,二线和三四线城市的土地流拍数量同比增长高达200%和121%。成交面积方面,全国各地均有所下滑。

上海市商品房成交情况(万平方米)
 

资料来源:中国报告网整理

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