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2018年中国房地产行业需求及趋势:人口新增促进住房需求 城镇化尚有空间(图)

        按每年新增人口 1600 万测算,年新增住房需求约 5.35 亿平米。我们按照国家统计局公布的年总人口(流动人口)乘以年出生率测算每年出生人数。可以发现,在 1978-2017 年间,1987 年出生人数 2550 万人,出生率 23.33‰,二者均为期间内最大值。在 1987 年后,年出生人数和出生率一直呈现下降趋势,到 2010 年开始进入稳定期,年出生人口数基本稳定在 1600-1700 万之间,出生率在 11‰-13‰之间。假定 2018-2025 年每年出生人口为 1600 万人,且全部为城镇住房需求,按人均住房面积 33.5 平米测算(非农户籍口径和常住口径下人均住宅面积均值),我国每年新增需求约 5.35 亿平米。
 
        参考观研天下发布《2018年中国房地产金融市场分析报告-行业运营态势与发展前景预测

图表:出生人口数及出生率
资料来源:观研天下整理


        按每年新增城镇常住人口 1400 万测算,年新增住房需求约 4.7 亿平米。国家统计局最新发布的数据显示,截至 2017 年末,我国城镇常住人口 81347 万人,比上年末增加 2049 万人;城镇人口占总人口比重(常住人口城镇化率)为 58.52%,比上年末提高 1.17 个百分点,近 5 年平均每年提升 1.2%;若按户籍口径计算,城镇化率水平 2016 年末刚刚到 50%。按照发达国家惯例,城镇化率不到 60%的时候是城镇化快速提升的阶段,60-70%之间增速明显放缓,达到 70%以后进入后城市化阶段,城市人口开始出现下降趋势。按常住人口计算我国尚处于城镇化快速发展的末期,城镇化尚有空间。另外,城镇化率在城市间极不均衡,资源相对集中,按户籍口径一线城市城镇化率均超 80%,但如南宁、重庆、合肥等城市的城镇化率还不到 41%,我国人口集中度高,94%的人口居住在东部 43%的土地上,即所谓的“胡焕庸线”。我们参考曾国安《中国城市住房供给与需求的初步测算》(2010),假定常住口径下城镇化率每年提升 1.35%,即每年新增城镇常住人口 1400 万人,按 33.5 平米/人计算,2018-2025 年每年新增住房需求约 4.7 亿平米。 
 
图表:城镇常住人口与城镇化率
资料来源:观研天下整理


图表:胡焕庸线
资料来源:观研天下整理


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