2017年12月18日-20日召开的中央经济工作会议，对房地产行业的表述为：要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。此次会议定调了2018年的房地产经济政策。中央经济工作会议后，住建部2017年12月23日首次就2018年楼市调控思路表态。住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设会议上表示，2018年要认真贯彻落实中央经济工作会议精神，要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。预计2018年房地产调控政策将主要体现在以下两个方面：一是住房租赁市场尤其是长期租赁市场将加速发展，相关配套政策将进一步细化出台；二是在坚持房地产调控政策的连续性、稳定性的基础上，楼市调控差别化、精细化将更加突出。
参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与投资前景研究》
1、住房租赁市场尤其是长期租赁市场将加速发展相关配套政策将进一步细化出台
2017年住房租赁市场的启动成为楼市最大亮点。自2016年“9·30”楼市调控以来，超过百城相继发布了调控政策，其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性，租赁市场也成为2017年政策着力最多的板块。在政策引导扶持和市场需求增长的驱动下，长租公寓、REITs、信用租房成为2017年住房租赁市场运营模式的新亮点。无论是中央经济工作会议还是十九大报告都强调了“租购并举的住房制度”为全国租赁市场发展指明了方向。预计2018年，租赁市场发展将继续成为住房制度改革的核心内容，未来相关配套政策，比如土地、金融和供应模式等政策有望进一步细化并出台。
土地政策方面。首先，国土部明确，将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房改革试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。利用集体建设用地建设租赁住房，是多渠道发展租赁市场的重要举措。一方面从源头上盘活了较大规模的土地存量，并且在提高集体土地利用率的同时，还能增加集体组织及农民的收入；另一方面，能增加租赁住房供应量，从供应端稳定市场预期。其次，据统计，目前已有北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等十余个城市开始增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展。未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。最后，房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房庞大体量的潜在供应，并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。
金融政策方面。央行表示，2018年将积极支持棚户区改造等保障性安居工程建设，支持培育和发展住房租赁市场。完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系。同时，五大国有商业银行也将加码住房租赁市场，创新住房金融服务。近期，在北京、上海、广州、佛山、重庆、武汉、杭州等人口净流入城市，工、农、中、建、交五大国有商业银行陆续“试水”住房租赁市场，提供的住房租赁贷款最长期限可达10年、最高可贷100万元。
供应模式政策方面。长租公寓将在2018年占据更加重要的地位。根据58集团的《2017租赁蓝皮书》分析，相对租赁市场的其他供应方式而言，长租公寓具有房源质量有保障、租期稳定、能提供保洁等服务、装修风格更为年轻化等诸多优点，受到越来越多租客尤其是年轻人的欢迎。长租公寓可以分为集中式公寓和分散式公寓。前者如魔方公寓、万科泊寓，后者如链家的自如、我爱我家的寓见等。相比国外发达国家经验，国内长租公寓行业还仅仅处于起步阶段，未来还有很大的发展空间。据中国饭店协会公寓委员会的调查和测算，预计至2020年底长租公寓间数会超过1000万间，市场占有率超过10%，将出现5-10家公寓数量超过100万间的品牌公寓企业。但与发达国家品牌公寓在租赁市场25%-30%的份额相比，我国的占比仍然处于较低的阶段。
另外，据戴德梁行发布2017《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》，国内REITs发行呈现出井喷式增长。2017年第4季度，戴德梁行参与评估的首单权益型长租公寓类REITs——“新派公寓类REITs”、首单央企租赁住宅类REITs——“保利地产租赁住房类REITs”、首单租赁住宅CMBS——“招商蛇口长租公寓CMBS”、首单民企公寓类REITs——旭辉领寓连连获批，国内住房租赁资产证券化风口已经出现。伴随着政策的推动，租赁资产证券化或将迎来一个爆发期。但值得注意的是，从物业估值层面，要做好租赁住房REITs风险防控。
2、楼市调控差别化、精细化将更加突出
我国房地产市场在人群需求和地域特点上存在明显差异性，各城市、各地区之间的市场情况不一样，甚至一个城市内不同区域的住房供求状况也千差万别。2017年，通过采取“五限”（即限购、限贷、限涨、限售、限商）等调控措施，各地楼市在出现不同程度降温的同时也保持了房地产市场运行的基本平稳。从2017年5月份开始，上海、北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；到2017年11月份，11个热点城市新房价格跌回一年前，热点城市的成交降温更是明显。楼市差别化调控的效果非常明显，但值得注意的的是，有的三四线城市从库存积压变为房价上涨，有的三四线城市库存规模依然较大。针对这些差异，住建部在对2018年工作任务的部署中强调，要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。展望2018年，将在坚持房地产调控政策的连续性、稳定性的基础上，差别化调控将会进一步优化，具体措施会随着市场走向进行适度调整，以促进楼市平衡稳定发展。
进入2018年，部分城市开始对楼市调控政策进行了调整。从内容上看，可以分为两类：一是将“一刀切限购”变为“差别化限购”。例如，兰州取消了对偏远区域的住房限购政策，放松部分城区限购条件，同时在有过热倾向的城区加码限售政策。二是定向放松以吸引优秀人才。例如，南京重点针对优秀人才放宽购房条件，允许符合条件的人才先落户再就业。多个城市房地产调控政策出现调整并不意味着楼市调控松绑，而是说明楼市调控已经走向“差别化”、“精细化”，后续还会有更多城市会出现类似政策调整，调控形势趋向多样化，将更大限度的保障楼市平稳健康发展。
参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与投资前景研究》
1、住房租赁市场尤其是长期租赁市场将加速发展相关配套政策将进一步细化出台
2017年住房租赁市场的启动成为楼市最大亮点。自2016年“9·30”楼市调控以来，超过百城相继发布了调控政策，其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性，租赁市场也成为2017年政策着力最多的板块。在政策引导扶持和市场需求增长的驱动下，长租公寓、REITs、信用租房成为2017年住房租赁市场运营模式的新亮点。无论是中央经济工作会议还是十九大报告都强调了“租购并举的住房制度”为全国租赁市场发展指明了方向。预计2018年，租赁市场发展将继续成为住房制度改革的核心内容，未来相关配套政策，比如土地、金融和供应模式等政策有望进一步细化并出台。
土地政策方面。首先，国土部明确，将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房改革试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。利用集体建设用地建设租赁住房，是多渠道发展租赁市场的重要举措。一方面从源头上盘活了较大规模的土地存量，并且在提高集体土地利用率的同时，还能增加集体组织及农民的收入；另一方面，能增加租赁住房供应量，从供应端稳定市场预期。其次，据统计，目前已有北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等十余个城市开始增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展。未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。最后，房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房庞大体量的潜在供应，并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。
金融政策方面。央行表示，2018年将积极支持棚户区改造等保障性安居工程建设，支持培育和发展住房租赁市场。完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系。同时，五大国有商业银行也将加码住房租赁市场，创新住房金融服务。近期，在北京、上海、广州、佛山、重庆、武汉、杭州等人口净流入城市，工、农、中、建、交五大国有商业银行陆续“试水”住房租赁市场，提供的住房租赁贷款最长期限可达10年、最高可贷100万元。
供应模式政策方面。长租公寓将在2018年占据更加重要的地位。根据58集团的《2017租赁蓝皮书》分析，相对租赁市场的其他供应方式而言，长租公寓具有房源质量有保障、租期稳定、能提供保洁等服务、装修风格更为年轻化等诸多优点，受到越来越多租客尤其是年轻人的欢迎。长租公寓可以分为集中式公寓和分散式公寓。前者如魔方公寓、万科泊寓，后者如链家的自如、我爱我家的寓见等。相比国外发达国家经验，国内长租公寓行业还仅仅处于起步阶段，未来还有很大的发展空间。据中国饭店协会公寓委员会的调查和测算，预计至2020年底长租公寓间数会超过1000万间，市场占有率超过10%，将出现5-10家公寓数量超过100万间的品牌公寓企业。但与发达国家品牌公寓在租赁市场25%-30%的份额相比，我国的占比仍然处于较低的阶段。
另外，据戴德梁行发布2017《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》，国内REITs发行呈现出井喷式增长。2017年第4季度，戴德梁行参与评估的首单权益型长租公寓类REITs——“新派公寓类REITs”、首单央企租赁住宅类REITs——“保利地产租赁住房类REITs”、首单租赁住宅CMBS——“招商蛇口长租公寓CMBS”、首单民企公寓类REITs——旭辉领寓连连获批，国内住房租赁资产证券化风口已经出现。伴随着政策的推动，租赁资产证券化或将迎来一个爆发期。但值得注意的是，从物业估值层面，要做好租赁住房REITs风险防控。
2、楼市调控差别化、精细化将更加突出
我国房地产市场在人群需求和地域特点上存在明显差异性，各城市、各地区之间的市场情况不一样，甚至一个城市内不同区域的住房供求状况也千差万别。2017年，通过采取“五限”（即限购、限贷、限涨、限售、限商）等调控措施，各地楼市在出现不同程度降温的同时也保持了房地产市场运行的基本平稳。从2017年5月份开始，上海、北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；到2017年11月份，11个热点城市新房价格跌回一年前，热点城市的成交降温更是明显。楼市差别化调控的效果非常明显，但值得注意的的是，有的三四线城市从库存积压变为房价上涨，有的三四线城市库存规模依然较大。针对这些差异，住建部在对2018年工作任务的部署中强调，要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。展望2018年，将在坚持房地产调控政策的连续性、稳定性的基础上，差别化调控将会进一步优化，具体措施会随着市场走向进行适度调整，以促进楼市平衡稳定发展。
进入2018年，部分城市开始对楼市调控政策进行了调整。从内容上看，可以分为两类：一是将“一刀切限购”变为“差别化限购”。例如，兰州取消了对偏远区域的住房限购政策，放松部分城区限购条件，同时在有过热倾向的城区加码限售政策。二是定向放松以吸引优秀人才。例如，南京重点针对优秀人才放宽购房条件，允许符合条件的人才先落户再就业。多个城市房地产调控政策出现调整并不意味着楼市调控松绑，而是说明楼市调控已经走向“差别化”、“精细化”，后续还会有更多城市会出现类似政策调整，调控形势趋向多样化，将更大限度的保障楼市平稳健康发展。
资料来源：观研天下整理，转载请注明出处（GYZQ）
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