中国 房地产行业 销售网签数据 及按揭贷款 利率变化 分析(图) 我们在2017年底预测2018年全年,中国商品住房销售额为10.2万亿元,同比下降6.2%。

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2018年中国房地产行业销售网签数据及按揭贷款利率变化分析(图)

字体大小: 2018-03-28 15:32  来源:中国报告网

中国报告网提示: 我们在2017年底预测2018年全年,中国商品住房销售额为10.2万亿元,同比下降6.2%。

          我们在2017年底预测2018年全年,中国商品住房销售额为10.2万亿元,同比下降6.2%。

          2017 年龙头地产企业销售额同比增长 47.9%,这固然是产业集中度迅猛提高的结果,却也是全市场新房销售超预期的结果。2017 年全年,全国商品房销售额达到 13.37 万亿元,同比增长 13.7%。我们始终认为2018 年销售表现整体不如 2017 年。


          2018年春节之后,热点城市网签数据同比下降幅度较大。数据表现当然有 2018 年春节时间靠后,一二线城市网签限制更严厉等多因素影响,但我们判断,2018 年 3 月热点城市网签数据将有 25%以上的下降,降幅大概率超越 2018 年前两月的网签降幅。

图表:十大城市分时段日均销售比较(单位:万平米)
 

图表来源:公开资料整理
 
          当然,热点城市的网签数据不匹配企业公告数据,也不匹配统计局数据。限制网签的行为在地理上并不普遍,且数据来源不同,全国统计局数据预计要继续好于热点城市的数据。但以同一口径来说,2018 年 3 月的表现也明显不如 2017 年。

图表:29 个城市分类别 3 月销售同比表现
 

图表来源:公开资料整理
 
图表:Q1 十城市日均销售网签单位:万平米
 

图表来源:公开资料整理
 

          注:2018 年根据目前情况外推

          我们需要提示的是,各家公司月度销售额公告的口径不同。有些公司统计网签,有些公司则不适;有些公司会纳入非并表项目,一些公司甚至会纳入代建项目。月度销售额数字并不是一个审计数字,且不能综合展示公司能力。

          按揭贷款定价,对全年销售出现小幅负增长起重要作用。根据人民银行货币政策执行报告,到 2017 年年底个人住房贷款加权平均利率达到 5.26%,比基准利率上浮 7 个百分点。我们认为,到 2018 年一季度末,房贷利率定价可能达到 5.4%左右,全年最高可能达到 5.6% 以上,即个人住房贷款平均利率比基准利率上浮 15 个百分点。这是销售有所减速的重要原因。

          参考观研天下发布《2018年中国房地产中介行业分析报告-市场深度分析与发展趋势预测

图表:A 股上市前两大开发商月度销售波动(单位:亿元)
 

图表来源:公开资料整理
 
          注:月数据由两家公司销售额汇总

图表:按揭贷款利率变化(单位:% )
 

图表来源:公开资料整理
 
          但是,我们相信未来按揭贷款利率提升是有限的。在基准利率不变的情况下(我们判断基准利率不变),按揭贷款利率上浮会随着时间的推移而速度放缓(因为对银行来说个贷资产吸引力会上升)。而且,造成短期销售比较弱的原因,除了按揭贷款以外,还有销售许可证发放这一关键因素。我们相信,2018 年 3 月销售许可证发放相对较少,也是存在暂时性因素的。

          我们继续建议投资者对全年销售有小幅下降的理性预期,地产开发行业不具备反转表现的可能性,但有酝酿结构性行情的土壤。龙头公司 2017 年 3 月的销售同比基数较高,4 月开始明显下降,可能也对 2018 年 4 月中旬之后市场预期缓和有所帮助。

资料来源:公开资料,观研天下整理,转载请注明出处(ZQ)


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