| 分类依据 |
分类 |
简介 |
| 按照功能和服务对象的不同划分 |
城市配送类物流地产 |
城市配送类物流地产集中在人口密集的城市，主要为一线城市以及二线城市。此类物流地产主要服务于第三方物流企业、零售企业等，这类企业在城市周边租赁物流地产仓库用于货物的就近配送，提升配送效率，提高消费者的消费体验。城市配送类物流地产是市场中数量最多的物流地产类型，数量占比超过60%。 |
| 进出口类物流地产 |
进出口类物流地产是进出口企业用作货物的周转仓库。此类物流地产主要位于港口附近，根据港口的类型的不同，进出口类物流地产可进一步分为海港类型、空港类型和陆港类型，此外还可分为保税区仓库和非保税区仓库两种类型。进出口类物流地产的发展受国内进出口贸易影响较大，2018年以来，受中美贸易战影响，部分地区进出口类物流地产租金、出租率持续下滑。 |
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| 工业区类物流地产 |
工业区类物流地产主要位于工业较发达城市的工业聚居区内，为工业企业提供仓储服务，主要客户有汽车制造企业、化工企业等。市场中工业区类物流地产数量不多，主要是因为大部分工业企业具有自己的仓库，较少对外租赁专业的物流地产仓库。 |
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| 交通枢纽类物流地产 |
此类物流地产主要位于区域性的中心城市，是作为该区域内的货物集散中心而存在。例如武汉、成都城市中的交通枢纽类物流地产是华中地区、西南地区的货物集散中心。区域性城市中交通枢纽类物流地产数量众多，一部分服务于物流企业，作为物流企业的分拨中心；一部分服务于散户用于堆放农产品等低端货物。 |
近年来，我国物流地产行业规模保持快速增长。根据数据显示，2018年，我国仓储业固定资产投资额为6767亿元，较上年同比下降1.3%；2019年，我国仓储业固定资产投资额为6246亿元，较上年同比下降7.7%。
一、 优势分析
（1）物流地产自动化、信息化程度提升：物流行业是劳动密集型行业，随着我国劳动力的不断减少，已经开始出现人工紧缺和人工成本上升的情况。越来越多的企业开始注重技术应用和物流装备升级，努力提升物流信息化、自动化水平，减少对人工的依赖。如菜鸟、京东、苏宁等一批企业均已开始建设新型物流地产仓库，其中京东投入使用了全国规模最大的机器人仓群，数量超过50个，配送机器人已落地全国20多个城市。
根据数据显示，2018年，我国16-59岁劳动年龄人口数量为89729万人，较上年同比下降0.5%；2019年，我国16-59岁劳动年龄人口数量为89640万人，较上年同比下降0.1%。
（2）行业入局者持续增多：我国物流地产行业拥有广阔的发展空间，源源不断的吸引企业和资本进入行业中，除了专业的物流地产企业，其他类型的企业也逐渐加大了对物流地产的投入。我国传统房地产市场利润的逐渐缩减，导致众多房地产企业开始更加深入的介入到物流地产行业中。万科、绿城等房地产企业已纷纷在物流地产行业布局，其中万科不仅成立万纬物流来专营物流地产，还在2017年成为普洛斯最大的股东，深度参与到物流地产行业中。
二、 劣势分析
（1）人均仓储面积有待提高：从人均物流仓储面积来看，我国人均仓储面积仍处于低位。截至到2018年底，我国通用仓储面积约10.6亿平方米，人均通用仓储面积仅为0.76平方米，仅为美国的14%。我国物流地产市场整体仍处于供不应求的状态，优质的物流地产项目的租金连年上涨，其空置率长期处于低位。
（2）投资回收周期长：物流地产项目的投资回收率普遍在5%-7%之间，即一个物流地产项目需要十余年的时间才能收回成本，追求高利润的投资者往往不会选择投资物流地产项目，导致市场中投资客户较为有限，且不少投资者长期持有的意愿不高。
（3）盈利模式单一：如今市场中物流地产项目的收入来源主要有租赁服务、增值服务、土地增值和政府补贴。其中租赁服务带来的租金收益是物流地产最主要的收入来源，其他收益并不稳定，不具普遍性，行业整体对租金收入极为依赖。
| 收入来源 |
简介 |
| 租赁服务 |
租赁服务包括仓库租赁、设备租赁、房屋租赁等。仓库租赁是指经营者将大型仓储场地租给物流、电商、制造业企业等客户。设备租赁则是出租一些装卸设备、运输设备等，甚至是铁路专线这类交通资源。房屋租赁是指将园区内的办公室等非物流建筑物的租赁。租赁服务带来租金收入稳定，是物流地产最主要的收入来源 |
| 增值服务 |
增值服务的内容较多，大致可分为物业管理服务、物流配套服务和金融服务等，不同物流地产项目所能具体提供的增值服务差别较大。物流相关的服务包括货物装卸、加工、配送等；物业管理服务则是对物流地产项目提供物业管理；金融服务方面，则是物流地产企业提供参供应链金融服务，为仓储客户提供放贷服务；此外，一些特殊的地产项目，例如保税仓项目，还可能提供报关、报检等相关服务。增值服务中物业管理服务收入较为稳定，其他服务不具有普遍性，带来的收入有限 |
| 土地增值 |
土地增值是指随着物流地产项目的健康运营，加之工业用地政策的指标收紧情况下，项目价值不断增长，企业通过土地溢价，项目溢价获取收益。土地增值并不是一项常规收益，是一次性收入，且风险较高，不具普遍性，不是物流地产项目盈利的主要来源 |
| 政府补贴 |
部分地产政府会通过退税，发放补贴等方式帮助物流地产在当地迅速成长 |
（4）产品同质化严重：我国物流地产行业在过去十余年保持着持续的快速增长，业内企业将大部分精力放在扩大规模上，采取了扩张规模优先的粗放型发展模式，导致业内产品同质化严重，物流地产项目提供的服务大同小异。
三、 机遇分析
（1）电子商务蓬勃发展下仓储的需求快速提升：随着互联网的普及和我国居民收入的持续增长，电子商务行业迅猛发展，网络购物规模持续扩大。电子商务的蓬勃发展，促使包括食品饮料、家居用品、服装用品在内的各类消费品销量大增，消费品企业对仓储的需求快速提升，促进了物流地产的发展。
根据数据显示，我国网购人数由2017年6月的5.14亿人上升至2020年6月的7.49亿人。
（2）零售业持续发展推动行业进步：仓储作为零售供应链的中的重要一环，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验方面有着重要作用，因此零售业一直对物流地产有较多需求。随着消费升级和新零售概念的兴起，零售行业进入了升级阶段，其产品、模式、技术上均得到了升级，零售业在原有的仓储需求上，对物流地产其他方面的要求不断提高，推动着物流地产行业的进步。
根据数据显示，2019年，我国全社会消费量零售总额为411649亿元，较上年同比增长8%；2020年，我国全社会消费量零售总额为391981亿元，较上年同比下降4.8%。
（3）资本大量涌入加速行业发展：物流地产广阔的发展空间持续吸引着资本进入，资本的进入也加速了物流地产行业的发展。如万科早在2014年便成立了物流地产事业部，2015年成立了独立的物流品牌万纬专营物流地产。2017年，万科联合厚朴投资、高瓴资本、中银等多家机构和个人，对物流地产行业龙头普洛斯进行私有化，因此一跃成为普洛斯最大股东；2017年，菜鸟与中国人寿共同成立85亿元人民币的物流地产基金；同年，江苏信托携手万科成立60亿元人民币物流基金；苏宁云商与深创投设立300亿元人民币物流地产基金。
（4）多个政策出台推动行业健康发展：物流行作为支撑国民经济发展的基础性产业，一直受到政府重视，国家已出台多个政策推动物流行业发展。
如2018年6月，财政部在《关于开展2018年流通领域现代供应链体系建设的通知》中提出要求强化物流基础设施建设，夯实供应链发展基础。发展单元化流通，提高供应链标准化水平。加强信息化建设，发展智慧供应链。聚焦重点行业领域，提高供应链协同化水平。推广绿色技术模式，提高供应链绿色化水平。
2018年12月，国家发改委、交通运输部在《国家物流枢纽布局和建设规划》中提出要求到2025年，布局建设150个左右国家物流枢纽，枢纽间的分工协作和对接机制更加完善，社会物流运行效率大幅提高，基本形成以国家物流枢纽为核心的现代化物流运行体系，同时随着国家产业结构和空间布局的进一步优化，以及物流降本增效综合措施的持续发力，推动全社会物流总费用与GDP的比率下降至12%左右。
| 颁布日期 |
政策名称 |
颁布主体 |
主要内容及影响 |
| 2009.03 |
《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》 |
国务院 |
确立了中国现代物流业发展的十项主要任务和九大重点工程，其中包括物流园区工程和物流公共信息平台工程；并提出了促进物流业发展的九方面政策措施 |
| 2013.01 |
《全国物流园区发展规划（2013-2020）》 |
国家发改委 |
明确提出主要任务,推动物流园区资源整合、合理布局新建物流园区、加强物流园区基础设施建设、推动物流园区信息化建设、完善物流园区服务功能、聚集和培育物流企业、建立适应物流园区发展的规范和标准体系、完善物流园区经营管理体制。到2015年,中国将初步建成一批布局合理、运营规范、具有一定经济社会效益的示范园区;到2020年,中国将基本形成布局合理、规模适度、功能齐全、绿色高效的全国物流园区网络体系 |
| 2013.07 |
《关于推进物流信息化工作的指导意见》 |
工业和信息化部 |
指出到“十二五”末期，要初步建立起与国家现代物流体系相适应和协调发展的物流信息化体系，为信息化带动物流发展奠定基础 |
| 2014.09 |
《物流业发展中长期规划（2014-2020）》 |
国务院 |
规划提出到2020年，基本建立布局合理、技术先进、便捷高效、绿色环保、安全有序的现代物流服务体系，提升物流的社会化与专业化 |
| 2015.08 |
《关于继续实施物流企业大宗商品存储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》 |
财政部、国税局 |
指出自2015年1月1日起至2016年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税 |
| 2017.08 |
《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》 |
国务院 |
提出推动物流降本增效对促进产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率具有重要意义 |
| 2018.06 |
《关于开展2018年流通领域现代供应链体系建设的通知》 |
财政部 |
要求强化物流基础设施建设，夯实供应链发展基础。发展单元化流通，提高供应链标准化水平。加强信息化建设，发展智慧供应链。聚焦重点行业领域，提高供应链协同化水平。推广绿色技术模式，提高供应链绿色化水平 |
| 2018.12 |
《国家物流枢纽布局和建设规划》 |
国家发改委、交通运输部 |
要求到2025年，布局建设150个左右国家物流枢纽，枢纽间的分工协作和对接机制更加完善，社会物流运行效率大幅提高，基本形成以国家物流枢纽为核心的现代化物流运行体系，同时随着国家产业结构和空间布局的进一步优化，以及物流降本增效综合措施的持续发力，推动全社会物流总费用与GDP的比率下降至12%左右 |
| 2019.03 |
《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》 |
国家发改委等24部门 |
启动第一批15个左右国家物流枢纽布局建设 |
四、 威胁分析
（1）土地供应紧张：近年来，受我国城市城镇化程度提升以及房地产市场火热的影响，城市土地资源消耗快速，土地供应日益紧张。在土地供应日益减少的情况下，市场中大部分物流地产企业无法直接从政府手中拿地，只能采取迂回策略拿地，导致拿地难度大增，拿地成本上升。拿地成本持续升高已经成为物流地产行业发展的重要障碍。
根据数据显示，我国国有建设用地供应总面积由2013年的73.05万公顷下降至2019年的62.4万公顷。
根据数据显示，我国工矿仓储用地面积占国有建设用地供应总面积的比重由2013年的28.7%下降至2019年的23.6%。
（2）发展存在不稳定因素：由于物流地产收益稳定，且能作为资产持有，因此物流地产项目颇受上市公司、国企的青睐，此类企业收购物流地产项目产权后，无需花费太多精力便可稳定获取收入。但随着经济增长放缓，众多企业出现主营业务不力的情况，导致物流地产的潜在客户减少，市场中一些持有物流地产项目的企业也开始抛售其物流地产，以便维持企业现金流的正常运转。（zlj）
欲了解更多内容，请参阅我们的行业分析报告：
《2021年中国物流地产行业分析报告-行业规模现状与发展前景预测》
《2021年中国物流地产市场调研报告-市场运营态势与发展前景研究》
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