房地产按揭贷款挤出效应对经济影响主要分为房地产开发投资活动、房地产生产活动、以及房地产消费活动

2017-02-24 03:29

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导读：房地产按揭贷款挤出效应对经济影响主要分为房地产开发投资活动、房地产生产活动、以及房地产消费活动。不可否认，信贷资金流入房地产后，除了刺激房地产本行业的发展之外，也会拉动其上下游产业的经济发展。房地产对经济的影响大致可以分为三个方面，分别为房地产开发投资活动、房地产生产活动、以及房地产消费活动。

参考《2017-2022年中国互联网房地产市场动向调研及十三五发展策略研究报告》

不可否认，信贷资金流入房地产后，除了刺激房地产本行业的发展之外，也会拉动其上下游产业的经济发展。房地产对经济的影响大致可以分为三个方面，分别为房地产开发投资活动、房地产生产活动、以及房地产消费活动。

首先，房地产开发投资活动，从房地产经济自身的循环来看，房地产开发投资活动可以看做是整个循环的起点，其结果是建成住宅等各类房屋建筑物，这些房屋建筑物进入房地产的生产和消费环节，使得房地产经济的循环得以有序进行。

其次，房地产生产活动，而房地产生产活动为房地产业本身和房地产业相关行业的生产活动。包括房产开发经营、物业管理、房地产中介服务等，而房地产相关行业生产活动包括建筑、建材、物流、金融等。

最后，房地产消费活动，是指居民生活用房以及与之相关的服务活动，包括租赁、物业，维修、生活用水电等。

因此，在分析房地产拉动经济增长，我们也按照这三个方面进行分析。

信贷资金投入方面，最直观的是房地产开发投资，信贷投资流入房地产业以后，房地产开发企业得以拥有资金从事房地产建设。这一活动又拉动房地产生产活动，在包括建筑建材物流等行业领域创造直接需求，进而刺激这一部分行业的经济。最后，房地产项目建成后，租赁、物业，维修、生活用水电等也会因此获益。

而 17 年限制购房性个人贷款之后，居民购房需求端下降。一段时期内，供给端会相应减少。由于现阶段房地产销售模式通常为预售形式，这势必会减少房地产企业的现金流。因此会减少房地产开发投资活动。而投资活动减少，又进一步造成其开发活动中对建筑、建材、物流行业需求的减少。而房地产消费活动中，物业维修生活水电等，主要依赖于房地产存量部分需求变化，新增地产项目减少会影响其未来现金流入。短期内影响可能并不显著。而新增住房供给减少可能会带动租赁的上涨。

图为上市房地产企业的债务结构。从图中可以看出，近几年房地产企业的负债比例在逐步提升，由于房地产企业住房销售通常会采用预收形式，这一笔资金相当于无息负债，因此我们也列出了剔除预收款以后的负债率。资产负债率和剔除预收款后负债率基本保持一个稳定的态势。而负债比例的提高主要源自长期资本负债率的提升。限制个人性住房贷款流入房地产以后，短期内会形成销售压力。影响其房地产领域的投资行为。

同时我们也注意到，房地产企业融资渠道也在发生一些的新的变化。为了缓解融资问题，房地产企业自身也在做出改变。例如房地产领域的资产证券化。